Kontrak Perjanjian Sewa Menyewa

A. Pengertian Sewa Menyewa 
Sewa menyewa adalah : “Suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya kepada pihak lainnya untuk memberikan kenikmatan dari sesuatu barang selama waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya“ ( pasal 1548 KUH Perdata )

B. Terjadinya Perjanjian/kontrak sewa menyewa
Sewa menyewa merupakan perjanjian konsensual artinya perjanjian sudah sah mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya berupa barang dan harga .

C. Bentuk Perjanjian /Kontrak Sewa Menyewa : 
Walaupun perjanjian/kontrak sewa menyewa adalah suatu perjanjian konsensual, namun oleh undang-undang diadakan perbedaan dalam akibta-akibat antara sewa tertulis dengan sewa lisan.
* Sewa menyewa tertulis maka sewa berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang sudah ditentukan habis, tanpa diperlukan sesuatu pemberitahuan terlebih dahulu.
 *Sewa menyewa tak tertulis/lisan. Sewa tidak berakhir pada waktu yang ditentukan , melainkan apabila adanya pemberitahuan terlebih dahulu dalam jangka waktu yang layak dengan mengindahkan kebiasaan stempat. Jika tidak ada pemebritahuan terlebih dahulu dianggap sewa diperpanjang untuk waktu yang sama.

D. Kewajiban –kewajiban dan Hak –hak Para Pihak 

1. Kewajiban pihak yang menyewakan :
* Menyerahkan barang yang disewakan.
* Memelihara barang yang disewakan, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan termaksud.
* Memberikan jaminan atas kenikmatan/ketentraman dari barang yang disewakan.

2. Kewajiban Penyewa
* Memelihara rumah yang disewa sebagai bapak rumah tangga yang baik.
* Membayar harga sewa pada waktu yang sudah ditentukan.
* Bila yang disewakan rumah kediaman, berkewajiban untuk mengisi rumah tersebut dengan                  peralatan.

3. Hak Penyewa :
* Hak menikmati dengan tenteram barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan.
* Hak menerima barang yang disewakan dari pihak yang menyewakan. 

4. Hak yang menyewakan : Memperoleh harga sewa pada waktu yang ditentukan dalam perjanjian.

E. Resiko Kontrak/ Perjanjian
Sewa menyewa Menurut Pasal 1553 KUH Perdata dalam kontrak sewa menyewa resiko mengenai barang yang disewakan resiko dipikul oleh si pemilik barang. Yaitu pihak yang menyewakan

F. Gangguan dari Pihak Ketiga
Apabila selama waktu sewa, penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh pihak ketiga berdasarkan atasa suatu hak yang dikemukakan oleh orang pihak ketiga tersebut, maka dapatlah penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan agar uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan tersebut. Apabila pihak ketiga sampai menggugat penyewa dimuka pengadilan, maka penyewa dapat menuntut agar pihak yang menyewakan ditarik sebagai pihak dalam perkara perata untuk melindungi penyewa.

G. Kontrak Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa
Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu kontrak persewaan yang dibuat sebelumnya tidklah dapat diputuskan, kecuali apabila telah diperjanjikan pada waktu menyerahkan baranga ( pasal 1576 KUH Perdata ).
Ketentuan ini bermaksud melindungi pihak penyewa terhadap pemilik baru, apabila barang yang sedang disewanya dipindahkan kelain tangan. Dengan mengingat perkataan “dijual“ dalam pasal tersebut di atas adalah tidak terbatas pada kontrak jual beli, saja, namun juga meliputi lain-lain perpindahan hak milik, seperti tukar menukar, penghibahan, pewarisan dan alin-lain.

Kontrak Perjanjian Jual Beli

KONTRAK/PERJANJIAN JUAL BELI

A. Pengertian Jual Beli Jual Beli
Suatu perjanjian bertimbal balik, dimana pihak yang satu berjanji untuk bersedia menyerahkan hak milik atas sesuatu barang dan pihak lainnya berjanji untuk menyerahkan harga yang terdiri dari sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik. Terdapat dua unsur yang harus dipenuhi oleh para pihak, agar suatu perjanjian/kontrak dapat dikatagorikan jual beli, yaitu
          Harga : berupa sejumlah uang.
          yang diserahkan : berupa hak milik atas barang

B. Saat Terjadinya Jual Beli
Unsur pokok ( “essentialia” ) perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Sesuai dengan asas ”konsensualisme “ yang menjiwai hukum kontrak KUH Perdata, perjanjian jual beli sudah dialihkan pada detik tercapainya “sepakat” mengenai barang dan harga. Begitu para pihak setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. Oleh karena itu perjanjian/kontrak jual beli merupakan perjanjian/kontrak :
          a. Konsensual : perjanjian jual beli sudah sah mengikat sejak terjadinya kesepakatan antara                     penjual dan pembeli mengenai barang dan harga.
          b. Obligator : jual beli belum memindahkan hak milik baru memberi kan /meletakan hak dan                   kewajiban.

C. Hak Dan Kewajiban Para Pihak
1. Hak dan Kewajiban-kewajiban Penjual
* Kewajiban penjual
 a. menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan
 b. menanggung/menjamin kenikmatan tenteram atas barang yang diperjualbelikan .
 c. menanggung terhadap cacad-cacad yang tersembunyi.
 * Hak Penjual menerima sejumlah harga berupa uang.
2. Hak Dan Kewajiban Pembeli
 * Kewajiban Pembeli adalah menyerahkan sejumlah harga berupa uang
 * Hak Pembeli adalah lawan dari kewajiban penjual seperti telah diuraikan di atas.

D. Pembayaran
Metode pembayaran yang dipakai adalah :
1. Metode Pembayaran Tunai Seketika Metode ini sangat klasik tapi lazim dilakukan dalam jual beli. 2. Metode Pembayaran dengan Cicilan/Kredit Pembayaran dapat dilakukan dalam beberapa termin,       sementara penyerahan hak milik atas barang kepada pembeli dilakukan sekaligus pada pembayaran     di muka.
3. Metode Pembayaran dengan Memakai kartu Kredit Pembeli tidak membawa uang cash cukup             menandatangani suatu resi dan menujukkan kartu kredit kepada penjual. Selanjutnya penjual               menagih harga pembelian kepada bank-bank tertentu.
4. Metode pembayaran dengan Memakai Kartu Debit Lebih praktis dari penggunan kartu kredit.             Hanya saja, dengan kartu debit, pembeli dan penjual harus sama-sama mempunyai rekening di 1         (satu) bank tertentu, yaitu bank yang menyediakan kartu debit tersebut.
5. Metode Pembayaran dengan Memakai Cek Pihak pembayar cukup memberikan sepucuk cek               kepada penjual, cek mana dikeluarkan oleh bank, dimana terdapat rekening koran dari pihak               pembayar. Pihak penerima cek dapat menguangkan cek tersebut ke bank
6. Metode Pembayaran Terlebih Dahulu Pihak penjual mengirim barang jika telah menerima seluruh       pembayaran terhadap harga barang tersebut. Model ini tidak aman bagi pembeli.
7. Metode Pembayaran Secara Open Account Kebalikan dari metode pembayaran terlebih dahulu..         Model ini tidak aman bagi penjual.
8. Metode Pembayaran atas Dasar Konsinyasi Metode ini sangat merugikan dan sangat tidak aman         bagi pihak penjual. Harga baru dibayar setelah pihak pembeli menjual kembali barang tersebut           kepada pihak ketiga dan setelah pembayaran oleh pihak ketiga tersebut dilakukan.
9. Metode Pembayaran Secara Documentary Collection Metodfe pembayaran dengan menggunakan       Bills of Exchange. Dalam hal ini bari dibayar jika dokumen-dokumen pengiriman barang (shipping     documents) tiba di banknya importir.
10.Metode Pembayaran Secara Documentary Credit Metode pembayaran ini dilakukan dengan                menggunakan instrumen yang disebut dengan letter of credits (L/C).

E. Wanprestasi dan ganti Rugi 
Model-model wanprestasi atas suatu kontrak termasuk kontrak jual beli adalah :
1. Wanprestasi berupa tidak memenuhi perstasi.
2. Wanprestasi berupa terlambat memenuhi prestasi.
3. Wanprestasi berupa tidak sempurna memenuhi prestasi.
Wanprestasi dari pembeli :
tidak melakukan kewajiban sesuai kontrak, yaitu tidak melakukan pembayaran atas harga barang yang telah dibelinya.
Wanprestasi penjual :
- tidak menyerahkan barang objek jual beli.
- Pemilikan/penggunaan barang objek jual beli tidak aman bagi pembeli (mis. Ada klaim dari pihak       ketiga).
- Ada cacat yang tersembunyi pada benda yang menjadi objek jual beli.

Komponen-komponen dari ganti rugi adalah sebagai berikut :
1. Biaya.
2. Rugi (dalam arti sempit).
3. Bunga.

Dimana yang dimintakan oleh pihak yang dirugikan adalah hal-hal sebagai berikut :
1. Ganti rugi saja.
2. Pelaksanaan kontrak tanpa ganti rugi.
3. Pelaksanaan kontrak dengan ganti rugi.
4. Pembatalan kontrak tanpa ganti rugi.
5. Pembatalan kontrak dengan ganti rugi.

Salah satu model ganti rugi dari jual beli adalah yang disebut dengan ganti rugi ekspektasi, yakni yang diganti adalah hilangnya keuntungan yang diharapkan dari jual beli tersebut karena tidak dilakukannya prestasi oleh pihak lain. Jika pihak penjual yang melakukan wanprestasi, maka ganti rugi ekspektasi mengambil formula sebagai berikut :
1. Formula Pembelian dari Pihak Ketiga (Cover Formula). Besarnya kerugian dihitung dengan                 pengurangan harga barang yang sama dari pihak ketiga.
2. Formula Harga Pasar (Market Price) Kerugian yang harus diganti adalah harga pasar dikurangi           harga kontrak ditambah biaya dan dikurangi biaya yang tidak jadi dikeluarkan.

Jika pembeli yang melakukan wanprestasi, maka formula yang dipakai adalah sebagai berikut :
1. Formula Pembayaran Harga Barang (proce action) Adalah harga barang seperti yang diperjanjikan     dimintakan dari pembeli. Barang tersebut dipaksakan untuk diterima pembeli.
2. Formula Penjualan Kembali (resale formula) Ganti rugi diberikan kepada pihak penjual dengan           perhitungan berupa selisih antara harga kontrak dengan harga penjualan kembali dari barang               bersangkutan kepada pihak ketiga.
3. Formula Harga Pasar (market formula) Harga barang dalam kontrak dikurangi harga pasar dari           barang tersebut, barang tetap berada dalam tangan pihak penjual.
4. Formula Kehilangan Keuntungan (lost profit) Harga dalam kontrak dikurangi modal/ongkos               produksi dan dikurangi ongkosongkos yang dikeluarkan.

F. Resiko/Force Majeure
Seperti telah diuraikan dimuka bahwa tidak 1 (satu) orang pun dapat dimintakan tanggung jawab hukumnya manakala terjadi kejadian-kejadian yang menyebabkan force majeure. Oleh karena itu resiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu kejadian ( peristiwa ) diluar kesalah salah satu pihak. Yang menanggung resiko dari force majeure adalah :

- Barang tertentu Adalah barang yang pada waktu perjanjian dibuat sudah ada dan ditunjuk oleh pembeli atau “ready stock”, maka resiko ada pada pembeli (Pasal 1460 KUH Perdata) walaupun barang belum diserahkan, namun barang tersebut mengalami musibah, tetaplah pembeli wajib membayar harga, walaupun barang tidak dapat digunakan karena mengalami kerusakan. Pasal tersebut dirasa kurang adil, maka lahirlah Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1963 telah menyatakan 1460 sebagai pasal yang matidan karena itu tidak boleh dipakai lagi.

- Barang generik Adalah barang yang dijual telah ditimbang, dihitung, diukur,maka resiko ada pada penjual (Pasal 1461 KUH Perdata)

- Barang tumpukan Adalah barng yang dijual menurut tumpukan, barang tersebut dari semula disendirikan dari barang-barang milik penjual lainnya, sehingg sudah dari semula dalam keadaan siap untuk diserahkan kepada pembeli ( “in a deverable state” ), maka resiko ada pada pembeli (Pasal 1462 KUH Perdata) Dengan demikian bahwa selama belum dilever, mengenai barang apa saja , resiko masih harus dipikul oleh penjual, yang masih merupakan pemilik sampai saat barang tersebut secara yuridis diserahkan kepada pembeli.